Gefahr von Immobilienblase in Skandinavien wird unterschätzt   

Für Investoren auf der Suche nach sicheren Alternativen zur Eurozone sind die wohlhabenden Länder in Skandinavien längst kein Geheimtipp mehr. Heimlich gestiegen ist mit starken Zuflüssen und hohen Preisen allerdings die Gefahr aufgeblähter Immobilienmärkte in Ländern wie Norwegen und Schweden - was im Falle einer plötzlichen Kontraktion die dortige Wirtschaft bedrohen kann.
Dänemark hat eine solche Entwicklung im Jahre 2007 bereits hinter sich gebracht, aber auch hier werden die Immobilienpreise weiter fallen müssen, sagen Experten.

Ihren Ruf als “sicheren Hafen” haben die Länder in Skandinavien eigentlich gar nicht zu Recht, sagt Devisenstratege David Deddouche von der Société Générale in Paris. “Es besteht das Risiko einer Entwicklung, die zu einem bestimmten Zeitpunkt sämtliche Investoren auf einmal aus dem Markt drängt und zu einem Einbruch führt. Das wäre ziemlich gefährlich”.
Solche Risiken sind derzeit in den Devisen- oder Anleihemärkten dieser Länder gar nicht eingepreist. Der Blick Investoren ist angesichts der schuldengeplagten Eurozone fokussiert auf die soliden Staatsfinanzen und das erstklassige “AAA“-Rating von Norwegen und Schweden. Schweden muss für seine zehnjährigen Staatsanleihen weniger Rendite bieten als Deutschland für seine Bundesanleihen und die Renditen in Norwegen gingen sogar auf ein Rekordtief zurück und erreichten Parität zu ebenfalls sehr niedrigen Renditen deutscher Bundesanleihen. Auch Kreditausfallversicherungen deuten auf sehr geringe Risiken.

Robert Shiller, einer der beiden Schöpfer des mittlerweile etablierten S&P/Case-Shiller Immobilienpreisindex, sieht Norwegen und Schweden allerdings mitten in einer Blasenbildung, die die Wirtschaft beider Länder bedroht. Die Politik ist Shiller zufolge aufgerufen, die Ungleichgewichte in den Kredit- und Immobilienmärkten anzugehen. “Die Politik sollte sich ernstlich Sorgen machen, denn wenn die Hauspreise so stark steigen, dann gibt es ein Problem”, sagte Shiller, der als Wirtschaftsprofessor an der Yale Universität arbeitet, in einem Interview in Stockholm.

So wird die Verschuldung der Haushalte in Norwegen in diesem Jahr einen Wert von 204 Prozent des verfügbaren Einkommens erreichen und damit den höchsten Wert seit mindestens 1988, wie aus Schätzungen der Notenbank in Oslo hervor geht. Die Hauspreise haben sich zwischen 2001 und 2010 verdoppelt, und waren alleine im Dezember um 8,5 Prozent gestiegen, wie es von der norwegischen Maklervereinigung am 2. Januar hiess.
In Schweden haben sich die Immobilienpreise in 15 Jahren verdreifacht. Der Internationale Währungsfonds IWF hatte im Juni festgestellt, dass die Hauspreise in Schweden “überbewertet” sind und nachhaltige Preisrückgänge zu erwarten seien. Tatsächlich bewegten sich die Preise für Immobilen im vierten Quartal um zwei Prozent unter dem zuvor erreichten Rekordniveau. Dieses war begünstigt worden von Steuererleichterungen, dem historisch niedrigen Zinsniveau und der sich steil erholenden Wirtschaft.

Der schwedische Wohnungsbauminister Stefan Attefall führt den Boom vornehmlich auf das geringe Angebot zurück. Seine Analyse geht damit in die gleiche Richtung wie zwei von der Notenbank beauftragte Studien, die vornehmlich “fundamentale Faktoren” für den Immobilienboom verantwortlich machen. “Mich erinnert das an die Reaktionen von Ben Bernanke und Alan Greenspan”, sagte Shiller, der den Zusammenbruch des US- Immobilienmarktes vor einigen Jahren korrekt voraussagte. Wer die Leute nicht erschrecken wolle, der werde immer auf Allgemeinplätze ausweichen, sagte Shiller.

Andere Ökonomen warnen deutlicher. So verweist die leitende Ökonomin Kjersti Haugland von der DNB ASA in Oslo auf die Gefahr einer starken und plötzlichen Währungsabwertung im Falle von Schocksituationen für die Wirtschaft. “Die norwegische Krone ist als sehr illiquide Devise keine gute Alternative in turbulenten Zeiten”, sagt sie, und nennt als Beispiel die Situation kurz vor dem Jahresende 2008. Seinerzeit hätten die Investoren für einen Ausstieg deutlich niedrigere Kronenkurse zum Euro akzeptieren müssen.

Diese These bestätigt Devisenexperte Deddouche von der Société Générale - die begrenzte Liquidität in Norwegen und Schweden könne die Effekte einer ökonomischen Krise verstärken, denn die Investoren würden das sinkende Schiff über den gleichen schmalen Ausgang verlassen. Es handele sich um einen kleinen Markt, der ein “gefährliches Spiel” betreibe.

(Bloomberg)