Wiener Büromarkt: stabile Nachfrage und steigendes Qualitätsbewusstsein   

Das erste Halbjahr 2011 hat für den Wiener Büromarkt eine differenziert zu beurteilende Entwicklung gebracht: Wie die Halbjahresanalyse des Immobilienberatungsunternehmens EHL Immobilien zeigt, ist die Vermietungsleistung mit 85.000 m2 im ersten Halbjahr gegenüber 91.000 m2 im Vorjahr minimal gesunken. Einige der für das erste Halbjahr erwarteten Großvermietungen wurden auf das 2. Halbjahr bzw. 2012 verschoben. Qualitativ konnte hingegen ein leichter Aufwärtstrend verzeichnet werden. Die Nachfrage nach möglichst günstigen Flächen, bei denen zugunsten des Mietpreises Abstriche bei den Qualitätsansprüchen gemacht wurden, ist deutlich zurückgegangen. Hochwertig ausgestattete Objekte erfreuen sich hingegen wieder besserer Nachfrage.

„Die Preissensitivität der potenziellen Mieter nimmt ab, es werden immer strengere Qualitätsmaßstäbe angesetzt“, erklärt EHL-Bürospezialistin Alexandra Ehrenberger. „Anders als vor der Krise geht es aber nicht um luxuriöse Ausstattungsdetails oder prestigeträchtige Lagen, sondern vielmehr um ein modernes Image und nachhaltig und effizient nutzbare Bürolösungen. Derzeit zählen insbesondere Flächeneffizienz, Flexibilität, Vereinfachung interner Abläufe durch entsprechend geplante Grundrisse, optimale Verkehrsanbindung und eine ökonomische Kühl- und Heiztechnik.“ Besonders erfolgreiche Beispiele dafür sind unter anderem Greenworx, Viertel Zwei, Marxbox, Bureau am Belvedere, Euro Plaza, space2move und Rivergate.

Sehr gut angenommen werden auch Objekte, die durch ungewöhnliche architektonische Lösungen auffallen. Beispielhaft steht dafür das City Space 7 in der Mariahilfer Straße, welches von EHL Immobilien bereits bei Fertigstellung voll vermietet wurde und in dem auch die Erwartungen im Hinblick auf die Miethöhe ausgezeichnet erfüllt wurden.

Bemerkenswert ist heuer die hohe Neuflächenproduktion im 1. Bezirk. In der Innenstadt gelangen im heurigen und nächsten Jahr erstmals seit Jahren großflächige und aufwändig sanierte Bürohäuser zur Vermarktung (z.B. Fleischmarkt 1, Wollzeile 1, Biberstraße 5, Gauermanngasse 2). Aufgrund der zentralen Innenstadtadresse und hochwertigen Ausstattung werden in diesen Gebäuden Mietpreise über 20 EUR/m² angeboten. Zuletzt hat die Deutsche Bank rund 2.500 m2 in dem nach dem Auszug der Bawag generalsanierten Bürogebäude am Fleischmarkt 1 angemietet. Die Anwaltskanzlei Haslinger & Partner hat über EHL Immobilien rund 1.200 m2 in der Mölkerbastei 5 angemietet. Die Spitzenmiete klettert somit im Jahresvergleich von rund 21 Euro/m² auf 22 Euro/m². Die Durchschnittsmiete blieb hingegen unverändert im Bereich des Preisbandes von 12 bis 15 Euro/m².

Für das zweite Halbjahr ist mit einem leichten Aufwärtstrend zu rechnen, da es derzeit einige Großinteressenten gibt, welche den Markt evaluieren und mehrere Standortalternativen prüfen. Es ist davon auszugehen, dass einige dieser Mietinteressenten bis Ende 2011 zu einem Abschluss gelangen werden. Für das Gesamtjahr ist mit einem Flächenumsatz von 210.000 m² und damit einem Minus von ca. 5% gegenüber dem Vorjahreswert (220.000 m²) zu rechnen.

Weil gleichzeitig die Neuflächenproduktion auf ein Rekordtief von 180.000 m² fällt und auch in den kommenden zwei Jahren nur wenige Objekte auf den Markt kommen, wird das derzeit noch recht große Angebot an modernen Neubauflächen zurückgehen und damit mittelfristig wieder zu einem leichten Anstieg der Durchschnittsmieten führen. Dies gilt vor allem für moderne Bürohäuser der mittleren Preiskategorie mit perfekter Energie- und Flächeneffizienz.