Türkei - der Immobilienmarkt mit dem grössten Entwicklungspotenzial Europas   

Trotz Schwachstellen wie dem hohen Leistungsbilanzdefizit (6,6 Prozent des BIP im Jahr 2010), der strukturellen Arbeitslosigkeit (11,9 Prozent im Jahr 2010) und der ausgeprägten Schattenwirtschaft ist die türkische Wirtschaft nach dem schweren Einbruch infolge der Finanzkrise wieder auf der Überholspur. Mit einem realen Wirtschaftswachstum von 8,9 Prozent im Jahr 2010 verzeichnete die Türkei den stärksten Wirtschaftsaufschwung in Europa. Für das Wahljahr 2011 wird ein BIP-Zuwachs von knapp 6 Prozent erwartet. Diese wirtschaftliche Dynamik in Kombination mit der attraktiven Größe des Landes und dem hohen Bevölkerungswachstum wirkten sich positiv auf den türkischen Immobilienmarkt aus. So flossen 2010 rund 1,4 Milliarden Euro in türkische kommerzielle Immobilien, was einer Steigerung von 900 Millionen Euro im Vergleich zum Krisenjahr 2009 entspricht. Damit liegt das Investitionsvolumen 2010 aber noch immer deutlich unter dem Niveau von anderen Ländern wie Russland (2,8 Milliarden Euro) oder Polen (2 Milliarden Euro).

Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate Bank Austria: „In Europa ist die Türkei das Land mit
dem größten Entwicklungspotenzial auf dem Sektor der Handelsimmobilien – trotz starkem West-Ost-Gefälle der Kaufkraft. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: 75 Prozent der türkischen Bevölkerung leben in Städten mit hohen Einwohnerzahlen. Dazu kommt, dass das Durchschnitts-alter deutlich unter 30 Jahren liegt, die Mittelklasse beständig wächst und die Städte zu wenig mit modernen Handelsflächen versorgt sind. Dieses Umfeld birgt immense Möglichkeiten.“ Zwar kam es in den letzten Jahren zu einem enormen Flächenwachstum bei Einkaufszentren, dennoch verfügt die Türkei mit rund 6,5 Millionen Quadratmeter vermietbarer Flächen noch immer über einen relativ geringen Sättigungsgrad. „Es gibt in der Türkei nach wie vor Städte mit Hunderttausenden von Einwohnern, welche über kein oder nur ein sehr eingeschränktes Angebot an modernen Shoppingflächen verfügen“, ergänzt Alexander Budasch, Geschäftsführer der Immobilienrating GmbH. „Neben diesem großen Potenzial hat die Türkei in den letzten Jahren auch Maßstäbe in der Ausführung gesetzt und moderne, nachhaltige und innovative Shopping- Center-Typologien hervorgebracht.“ Vier von sieben Shopping Centern wurden in Istanbul neu eröffnet, wo die Sättigung mittlerweile 210 Quadratmeter vermietbare Fläche pro 1.000 Einwohner erreicht hat, ähnlich wie in Ankara mit gut 200 Quadratmeter – im Vergleich zum Türkei-Durchschnitt von 75 Quadratmeter pro 1.000 Einwohner. Dieser regelrechte Shopping-Center- Boom in Istanbul hat zu einem deutlichen Anstieg der dortigen Grundstückspreise geführt.

Der Development- und Investmentmarkt für Büroimmobilien konzentriert sich in der Türkei auf Istanbul, da sich in dieser Metropole rund 80 Prozent der Gesamtbürofläche der Türkei konzentrieren. „Aber selbst in Istanbul ist die Sättigung mit Büroflächen mit 2,3 Millionen Quadratmeter bei einer Einwohnerzahl zwischen 13 und 15 Millionen im internationalen Vergleich sehr gering. Durch die Fertigstellung großer Projekte innerhalb kurzer Zeit und die eingeschränkte Nachfrage stiegen die Leerstände drastisch an. Dies dämpfte in weiterer Folge die Mietniveaus und die Aktivität am Investmentmarkt“, analysiert Madlencnik die nicht unproblematische Marktentwicklung dieses Segments in den letzten Jahren.

Aufgrund der geringeren Neubautätigkeit hat sich der Istanbuler Büromarkt allerdings nach der Krise wieder stark stabilisiert und die Leerstandsraten sanken wieder in Richtung 10-Prozent-Marke. „Vergleicht man Moskau mit Istanbul, ergibt dies ein interessantes Bild: Beide Städte weisen ähnliche Bevölkerungszahlen auf, Moskau hat allerdings mit mehr als 11 Millionen Quadratmeter den vierfachen Bürobestand von Istanbul. Dennoch überstiegen die Mieten in Moskau jene in Istanbul um das Doppelte, während die Differenz der Spitzenrendite mit rund 8 Prozent in Istanbul und rund 9 Prozent in Moskau gering ist. Es stellt sich die Frage, ob diese Investorensicht auf die beiden Märkte das unterschiedliche Risiko korrekt widerspiegelt“, resümiert Madlencnik.

Durch das starke Bevölkerungswachstum und die zunehmende Urbanisierung wird bis 2025 eine jährliche Wohnraumnachfrage von rund 300.000 Wohneinheiten erwartet. Der Urbanisierungsgrad der Türkei wird nach Schätzungen der Vereinten Nationen im Jahr 2025 rund 79 Prozent und damit den Durchschnitt der entwickelten Länder erreichen. Dazu kommt, dass die Größe der Haushalte abnehmen wird. Damit wird der Zuwachs der Haushalte durchschnittlich jährlich 1,6 Prozent über jenem des Bevölkerungswachstums liegen, das mit jährlich durchschnittlich 1,1 Prozent prognostiziert wird. Laut türkischem Immobilenverband sind mehr als 20 Prozent des Hausbestandes über 50 Jahre alt und müssen aufgerüstet werden. „Dies stützt die Entwicklung des Wohnungsmarktes, Entwickler können in diesem Umfeld fast nichts falsch machen“, fasst Karla Schestauber, Immobilienanalystin Bank Austria, zusammen.